건축물하자기간 완벽 정리: 하자보수보증금·하자이행증권 활용법

건축물하자기간(A/S): 시설공사별 담보책임기간 완벽 정리

건축 하자기간에 대하여 알아보자.

 

건축물하자기간(A/S) 이란?

건축물하자기간이란 건축물의 시공 후 일정 기간 동안 발생하는 하자에 대해 시공업체가 책임을 지는 기간을 의미합니다. 이는 건축물의 안전성과 유지관리에 중요한 요소로 작용하며, 공동주택관리법 시행령 제36조에 따라 법적으로 규정되어 있습니다. 하자의 유형과 공사 범위에 따라 내력구조부 하자는 10년, 시설공사별 하자는 2~3년으로 구분됩니다.

건축물하자기간의 법적 기준

1. 내력구조부 하자 (10년)

건축물의 주요 구조부(기초, 기둥, 보, 바닥, 지붕틀 등)에 발생한 균열, 붕괴 위험 등이 해당되며, 10년간의 담보책임이 부여됩니다. 이는 건물의 구조적 안정성과 직접적으로 연결되므로 장기적인 보호 조치가 필요합니다.

2. 시설공사별 하자 (2~3년)

시설공사는 마감, 전기, 설비, 조경, 소방 등 다양한 분야로 나뉘며, 하자의 유형에 따라 2~3년간의 담보책임기간이 적용됩니다.

3. 기초공사 및 지정공사 (최대 10년)

건축물의 안전과 내구성에 중요한 영향을 미치는 기초공사 및 지정공사는 집합건물법에 따라 최대 10년까지 보증될 수 있습니다.

시설공사별 건축물하자기간

구분	세부공종	하자 기간
1. 마감공사	미장공사, 수장공사(건축물 내부 마무리 공사), 도장공사, 타일공사, 석공사(건물내부 공사), 옥내가구공사, 주방가구공사, 가전제품	2년
2. 옥외급수·위생 관련 공사	공동구공사, 저수조(물탱크)공사, 옥외위생(정화조) 관련 공사, 옥외 급수 관련 공사	3년
3. 난방·냉방·환기, 공기조화 설비공사	열원기기설비공사, 공기조화기기설비공사, 닥트설비공사, 배관설비공사, 보온공사, 자동제어설비공사, 온돌공사(세대매립배관 포함), 냉방설비공사	3년
4. 급·배수 및 위생설비 공사	급수설비공사, 온수공급설비공사, 배수·통기설비공사, 위생기구설비공사, 철 및 보온공사, 특수설비공사	3년
5. 가스설비공사	가스설비공사, 가스저장시설공사	3년
6. 목공사	구조체 또는 바탕재공사, 수장목공사	3년
7. 창호공사	창문틀 및 문짝공사, 창호철물공사, 창호유리공사, 커튼월공사	3년
8. 조경공사	식재공사, 조경시설물공사, 관수 및 배수공사, 조경포장공사, 조경부대시설공사, 잔디심기공사, 조형물공사	3년
9. 전기 및 전력설비공사	배관·배선공사, 피뢰침공사, 동력설비공사, 수·변전설비공사, 수·배전공사, 전기기기공사, 발전설비공사, 승강기설비공사, 인양기설비공사, 조명설비공사	3년
10. 신재생 에너지 설비 공사	태양열설비공사, 태양광설비공사, 지열설비공사, 풍력설비공사	3년
11. 정보통신공사	통신·신호설비공사, TV공청설비공사, 감시제어설비공사, 가정자동화설비공사, 정보통신설비공사	3년
12. 지능형 홈네트워크 설비 공사	홈네트워크망공사, 홈네트워크기기공사, 단지공용시스템공사	3년
13. 소방시설공사	소화설비공사, 제연설비공사	3년

하자보수 청구 절차

하자가 발생하면 건축물하자기간 내에 입주자대표회의 또는 관리주체가 시공사에 하자보수를 요청해야 합니다. 청구 절차는 다음과 같습니다.

1. 하자 발생 확인: 하자가 발생한 부분을 점검하고 기록 (사진 촬영 등 증거 확보)
2. 하자보수 청구: 시공업체에 보수 요청서를 제출
3. 시공업체의 대응:
   • 15일 이내 보수를 완료하거나 보수 계획을 서면 통보
4. 보수 진행 및 완료 확인: 보수가 완료되면 이를 검수하고 확인서 작성
5. 담보책임기간 만료 전 통보: 사업주체는 하자보수 책임 만료 30일 전 입주자대표회의에 통보해야 함
6. 보수 불이행 시 대책: 시공사가 하자보수를 하지 않을 경우 하자보수보증금을 활용하여 직접 보수 가능

건축물하자기간을 활용한 하자보수 전략

1. 정기 점검의 중요성

시설공사별 하자 보증기간이 다르므로, 하자 발생 여부를 정기적으로 점검해야 합니다. 점검을 통해 하자 기간 내 수리 요청을 진행할 수 있으며, 향후 추가적인 유지보수 비용을 절감할 수 있습니다.

2. 적극적인 하자 청구

건축물하자기간이 지나면 보수를 요청할 법적 권한이 없어지므로, 하자가 확인되는 즉시 청구하는 것이 중요합니다.

3. 공동주택관리정보시스템 활용

공동주택관리정보시스템에서 주택 인도일 및 하자 만료일을 확인하여, 담보책임기간 내에 보수 요청이 이루어지는지 점검해야 합니다.

건축물하자기간과 법적 분쟁 예방

건축물하자기간 내 하자보수를 청구했음에도 시공사가 이를 이행하지 않는다면 하자분쟁조정위원회를 통해 조정 및 재정을 신청할 수 있습니다. 법 제38조에 따라 입주자대표회의는 하자보수보증금을 활용해 직접 보수 또는 제3자를 통한 보수를 진행할 수도 있습니다.

법적 분쟁을 예방하기 위한 주요 조치

• 계약 체결 시 건축물하자기간 및 하자보수 조건 명확화
• 하자 발생 시 공식적인 청구 절차 준수
• 하자보수 진행 여부 및 완료 확인서 작성

결론

건축물하자기간은 건축물의 안전과 품질을 유지하기 위한 중요한 법적 보호 장치입니다. 내력구조부는 10년, 시설공사는 2~3년의 담보책임기간이 부여되며, 하자가 발생했을 경우 적극적으로 하자보수를 요청하는 것이 필수적입니다. 이를 통해 불필요한 분쟁을 방지하고, 건축물의 장기적인 가치를 보호할 수 있습니다. 정기적인 점검과 신속한 대응이 건축물의 내구성과 안전성을 유지하는 핵심 요소임을 기억해야 합니다.

 

참고문헌 : 공동주택관리법 시행령 [시행 2024. 10. 25.] [대통령령 제34961호, 2024. 10. 25., 일부개정]

참고자료 : [별표4] 시설공사별 담보책임기간 하단첨부파일

[별표 4] 시설공사별 담보책임기간(제36조제1항제2호 관련)(공동주택관리법 시행령).pdf

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하자이행증권(하자보수보증서) 및 하자보수보증금이란?

1. 하자이행증권 (하자보수보증서)

하자이행증권은 건설업체가 건축물의 하자보수를 이행하지 않을 경우, 이를 대신하여 금융기관이 일정 금액을 지급하도록 하는 보증서입니다. 이는 **사업주체(시공사)**가 하자보수 의무를 다하지 않을 경우, 입주자대표회의 또는 관리주체가 이를 근거로 금융기관에서 보증금을 청구하여 직접 보수를 진행할 수 있도록 보장하는 제도입니다.

관련 법령:

• 공동주택관리법 시행령 제41조
• 건설산업기본법 제35조

주요 특징:

• 시공사가 직접 보수를 하지 않으면, 입주자대표회의가 보증서를 근거로 금융기관에 보증금 지급 요청 가능
• 하자이행증권을 통한 보증금은 오로지 하자보수 목적으로만 사용 가능
• 하자보수보증서 발급은 시공사의 의무 사항이며, 금융기관이 보증을 제공

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2. 하자보수보증금 (하자비용 금액)

하자보수보증금은 사업주체(시공사)가 법적으로 일정 금액을 예치하도록 규정된 금액으로, 만약 시공사가 하자보수를 하지 않을 경우 입주자대표회의가 이를 활용하여 보수를 진행할 수 있도록 보장하는 제도입니다.

보증금 예치 및 관리:

• 사업주체(시공사)가 은행 등에 보증금을 예치하거나, 보증기관을 통해 보증서를 발급받아 제출
• 공동주택이 사용승인을 받으면 일정 비율의 하자보수보증금이 예치됨
• 입주자대표회의는 시공사가 하자보수를 거부할 경우 이 보증금을 사용하여 직접 하자보수 진행 가능

보증금의 지급 기준: 공동주택관리법 시행령에 따라 하자보수보증금은 일정한 기간을 거쳐 사업주체(시공사)에게 반환되며, 하자보수 이행 여부에 따라 차등 지급됩니다.

• 사용검사일부터 2년 경과 시: 보증금의 15% 반환
• 사용검사일부터 3년 경과 시: 보증금의 40% 반환
• 사용검사일부터 5년 경과 시: 보증금의 25% 반환
• 사용검사일부터 10년 경과 시: 보증금의 20% 반환

하자보수보증금이 지급되지 않는 경우:

• 하자보수보증금은 하자보수 비용으로만 사용되므로, 다른 목적으로 사용할 수 없음
• 하자가 해결되지 않으면, 시공사에 대한 반환 금액이 줄어들거나 지급이 보류됨

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하자이행증권과 하자보수보증금 활용 방법

1. 하자 발생 → 시공사에 하자보수 요청
2. 시공사가 보수 불이행 시 → 보증금 청구 가능
3. 입주자대표회의는 금융기관에 보증금 지급 요청 또는 직접 보수 진행
4. 하자보수가 완료되면, 입주자대표회의는 사용 내역을 보고해야 함
5. 하자보수보증금은 하자보수 목적 외 사용 불가, 불법 사용 시 법적 책임 발생

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결론

**하자이행증권(하자보수보증서)**와 하자보수보증금은 건축물의 하자 발생 시 입주자의 권리를 보호하는 중요한 법적 장치입니다.
하자보수보증금은 건축물하자기간 내 보수 진행이 어려운 경우 보증기관에서 보상받을 수 있도록 보장하며, 시공사가 보수 책임을 회피할 경우 금융기관을 통해 청구 가능합니다.
입주자대표회의 및 관리주체는 하자이행증권과 보증금의 사용 절차 및 법적 요건을 정확히 숙지하고 적절히 활용해야 하며, 이를 통해 건축물의 품질과 안전성을 확보할 수 있습니다.

 

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